位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的大雄城市花園近日鬧出兩起官司：先是已在小區(qū)電梯內(nèi)張掛廣告的北京融眾廣告公司將小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司——北京中協(xié)物業(yè)公司告上法庭，理由是物業(yè)公司違反合同約定，擅自將小區(qū)電梯內(nèi)的廣告拆除；在該案審理中，物業(yè)公司提出反訴，稱在小區(qū)內(nèi)張掛廣告的合同是他們受到業(yè)委會(huì)和廣告公司欺詐的情況下簽的，要求法院撤銷合同。日前，物業(yè)公司提出的反訴案在大興法院開(kāi)庭審理。
□案件背景
大雄城市花園有１４００多戶居民。２００６年４月，融眾廣告公司與北京中協(xié)物業(yè)公司、大雄城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂電梯媒體合同，約定廣告公司占用該小區(qū)３０部電梯，發(fā)布１２０塊鏡框廣告。３年的合同期，每半年支付１．５萬(wàn)元。
２００６年１２月，物業(yè)公司將這些廣告拆除。后廣告公司將物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)起訴到大興法院，要求兩被告賠償他們?cè)馐艿膿p失４０多萬(wàn)元。
就在此案尚未宣判前，物業(yè)公司提出反訴，要求法院撤銷合同。
□庭審現(xiàn)場(chǎng)
原告 物業(yè)公司——受到欺詐后才簽訂合同
在４月２９日庭審現(xiàn)場(chǎng)，物業(yè)公司反訴稱，２００６年４月，小區(qū)業(yè)委會(huì)主任閆某拿著蓋有業(yè)委會(huì)公章和融眾廣告公司公章的電梯媒體合同書(shū)到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司配合，共同簽訂小區(qū)電梯廣告合同書(shū)。
業(yè)委會(huì)表示，業(yè)主大會(huì)已同意并授權(quán)業(yè)委會(huì)簽訂該合同，因業(yè)委會(huì)無(wú)法向廣告公司開(kāi)發(fā)票，電梯廣告也需物業(yè)公司維護(hù)管理，所以要求物業(yè)公司一起簽訂合同。
物業(yè)公司稱，為配合業(yè)委會(huì)工作，他們?cè)诤贤瑫?shū)上蓋了章。但當(dāng)年年底，小區(qū)部分業(yè)主投訴稱，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自允許廣告公司利用公共電梯發(fā)布廣告盈利，要求拆除。物業(yè)公司才得知，簽訂電梯廣告合同未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。
“我們是在重大誤解和受欺詐的情況下才簽訂的這份合同！我們要求法院把合同撤銷！”物業(yè)公司在庭上大喊冤枉。
為此，物業(yè)公司在法庭上提交了６份內(nèi)容一樣、只有簽名不同的證人證言，同時(shí)還有其中兩位業(yè)主以證人身份出庭作證。
第一被告 廣告公司——業(yè)委會(huì)就代表業(yè)主大會(huì)
涉案廣告的張掛是否經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)？廣告公司代理人說(shuō)，業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不管是否通過(guò)業(yè)主大會(huì)同意，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，業(yè)委會(huì)就代表業(yè)主大會(huì)。涉案合同是在業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司和廣告公司三方協(xié)商下簽訂的，不存在隱瞞。
“即使有少數(shù)業(yè)主投訴，那也由行政主管部門(mén)來(lái)拆。且少數(shù)業(yè)主不代表全體業(yè)主的意思?！睆V告公司代理人補(bǔ)充道。
第二被告 業(yè)委會(huì)——業(yè)委會(huì)獲業(yè)主大會(huì)授權(quán)
業(yè)委會(huì)的代理人向法官承認(rèn)，在電梯內(nèi)張掛廣告一事并沒(méi)有經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論。但他們認(rèn)為，在小區(qū)業(yè)主公約里已規(guī)定，對(duì)共用部分設(shè)置廣告等一切商業(yè)活動(dòng)，需經(jīng)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)調(diào)辦理?！熬褪钦f(shuō)業(yè)主大會(huì)已授權(quán)業(yè)委會(huì)與物業(yè)協(xié)商共用設(shè)施的使用，該合同是三方協(xié)商后簽訂的，不存在欺詐！”
□案件焦點(diǎn)
電梯內(nèi)廣告收益咋分配
法官在庭上特意問(wèn)雙方，廣告費(fèi)用給誰(shuí)了？物業(yè)公司說(shuō)，業(yè)委會(huì)先將第一筆款１．５萬(wàn)元支票給了他們，但隨后又領(lǐng)走了１．２萬(wàn)元，只留下３０００元作為物業(yè)管理廣告的費(fèi)用?！八麄冋f(shuō)廣告費(fèi)要沖抵業(yè)主物業(yè)費(fèi)的，但我們一分沒(méi)看到?！?BR>業(yè)委會(huì)承認(rèn)，他們確實(shí)拿回了１．２萬(wàn)元，但不是用于某個(gè)人使用，而是用在了業(yè)委會(huì)的辦公、打印等方面了。他們認(rèn)為，廣告款就是應(yīng)該給業(yè)主委員會(huì)。
廣告公司的代理人則說(shuō)，合同是三方都在場(chǎng)簽訂的，１．５萬(wàn)元錢(qián)是他們給了物業(yè)公司，業(yè)委會(huì)當(dāng)時(shí)也在場(chǎng)，至于后來(lái)的事他們不清楚。
□律師說(shuō)法
電梯廣告收益屬于全體業(yè)主
房產(chǎn)專業(yè)律師秦兵表示，根據(jù)《民法通則》、《合同法》以及今年１０月１日即將生效的《物權(quán)法》，小區(qū)電梯廣告投放的問(wèn)題可以分三個(gè)方面來(lái)看：
首先是誰(shuí)能決定電梯廣告投放。從法理上來(lái)說(shuō)，對(duì)一棟樓內(nèi)電梯投放廣告，只有本樓業(yè)主作為電梯的所有權(quán)人，有權(quán)利決定是否懸掛電梯廣告。
第二是業(yè)主通過(guò)什么形式表達(dá)同意。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，授權(quán)業(yè)委會(huì)對(duì)電梯進(jìn)行管理。業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司執(zhí)行具體事務(wù)，如電梯廣告投放。
第三是電梯廣告的收益歸誰(shuí)。所有權(quán)人依法享有獲益，執(zhí)行具體事務(wù)的人可得到相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用。因此，電梯廣告的全部收益依法屬于全體業(yè)主，物業(yè)公司作為執(zhí)行者可以根據(jù)事前與業(yè)主簽訂的合同，由業(yè)委會(huì)支付其與電梯廣告養(yǎng)護(hù)等勞務(wù)成本相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用。另外，如果投放廣告的廣告公司已經(jīng)支付了物業(yè)公司的勞務(wù)成本，則電梯廣告全部收益都應(yīng)歸業(yè)主所有。
□記者調(diào)查
方南家園：廣告收益交給業(yè)委會(huì)
日前，記者分別走訪了市內(nèi)幾家不同檔次的住宅小區(qū)，探訪小區(qū)內(nèi)電梯廣告的投放情況和收益去向。
豐臺(tái)區(qū)方南家園小區(qū)二期的兩棟住宅樓內(nèi)，共有６部電梯。
