以地方法規(guī)的形式對商品房銷售廣告作出明確界定，但執(zhí)行效力有待檢驗 　　廣告上說得天花亂墜，而到交房時情況卻大不一樣?，F(xiàn)在，這樣的房地產(chǎn)吹牛廣告在山東會受到來自地方法規(guī)的約束。虛假廣告損害消費者利益   　　從7月1日起開始施行的《山東省商品房銷售條例》(下稱《條例》)規(guī)定，廣告中的部分特定內(nèi)容應當視為合同內(nèi)容。當事人違反的，應當承擔違約責任。 　　《條例》第23條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料對商品房所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應當視為合同內(nèi)容。當事人違反的，應當承擔違約責任。” 　　山東省建設(shè)廳副廳長吳英介紹說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假廣告誤導消費者，如在語言表述和圖標顯示上縮短商品房與市中心的實際距離、綠化和配套設(shè)施宣傳嚴重失實。這些都嚴重損害了消費者的權(quán)益?，F(xiàn)在我國尚未出臺一部專門調(diào)整商品房銷售的法律及行政法規(guī)，因而導致商品房買賣糾紛日益增多。山東省以地方法規(guī)的形式對此作出明確界定，將為消費者維權(quán)提供法律依據(jù)。 　　“如某房地產(chǎn)公司在售樓廣告中，以實體模型圖片的形式向購房人介紹了擬售房的位置及外貌情況，并對與住房有關(guān)的配套設(shè)施如綠地、花園的位置、面積等進行了具體說明，即視其為《合同法》規(guī)定的‘要約’。這樣，如果購房者同意與開發(fā)商簽訂購房合同，即使對這些具體確定的廣告內(nèi)容未在合同文本中約定，也同樣對開發(fā)商具有約束力?！鄙綎|圣惠律師事務(wù)所合伙人馬兆銘律師認為。執(zhí)行效力有待檢驗 　　《條例》雖然作了如此規(guī)定，但將來執(zhí)行中的效力卻并不樂觀。馬兆銘律師告訴本報記者，這個條例屬于地方性法規(guī)，根據(jù)最高法院的有關(guān)司法解釋，合同的效力認定以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，而不以地方性法規(guī)為依據(jù)。也就是說，這個條例作出的規(guī)定，將來在訴訟過程中能否為法院引用還不好說。 　　田先生是濟南市一家大型房地產(chǎn)企業(yè)專門負責處理與購房者糾紛的法律人士，他告訴本報記者，現(xiàn)在開發(fā)商利用廣告誤導消費者的現(xiàn)象可以說是見怪不怪。主要表現(xiàn)在廣告中標明的公用配套設(shè)施如綠地、供氣、供暖等無法落實、開工建設(shè)手續(xù)不完備而謊稱手續(xù)完備等。去年以來，他已經(jīng)處理了6起這樣的糾紛。而在這6起糾紛中，購房者的要求都沒有得到支持，不論是仲裁機關(guān)還是法院，都沒有認可廣告內(nèi)容是合同的一部分。 　　“即使山東的地方性法規(guī)對廣告的部分內(nèi)容可以作為合同的一部分作出了明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商也有自己的規(guī)避方法?！碧锵壬f，“現(xiàn)在的房地產(chǎn)廣告在不顯眼的地方往往都有這樣一行小字：本宣傳品只作示意用，并不作為合同要約，最終要以合同文本為準。這樣一來，購房者還是吃虧。” 編輯：宋小彤