近期的樓市廣告有這樣的特點(diǎn)，發(fā)展商使用了各種各樣的方法來(lái)促銷(xiāo)其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，諸如“無(wú)條件退房選擇權(quán)”、“無(wú)條件回購(gòu)承諾”、“分期首付”、“無(wú)息提供首付資金支持”等等。這些方法無(wú)非是使購(gòu)房人現(xiàn)在就買(mǎi)得起房子。筆者認(rèn)為，對(duì)商業(yè)利益的追求是無(wú)可厚非的，關(guān)鍵在于交易的雙方能否誠(chéng)實(shí)信用，能否各得其所，各自的商業(yè)目的能否完整實(shí)現(xiàn)。基于這一初衷，簡(jiǎn)單寫(xiě)就本文，給消費(fèi)者一個(gè)參考和提醒。     關(guān)注樓盤(pán)發(fā)展商背景實(shí)力     房地產(chǎn)項(xiàng)目法人制是符合法律規(guī)定和行業(yè)政策的，很多大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)采取項(xiàng)目公司的形式來(lái)運(yùn)作其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。所謂項(xiàng)目公司，是指一個(gè)樓盤(pán)由一個(gè)公司來(lái)獨(dú)立運(yùn)作，每個(gè)公司之間各自獨(dú)立，集團(tuán)公司不對(duì)項(xiàng)目公司承擔(dān)連帶法律責(zé)任。雖然集團(tuán)公司的實(shí)力雄厚，但項(xiàng)目公司并非如此。因此，如果承諾來(lái)自于發(fā)展商，一定要了解和調(diào)查發(fā)展商是項(xiàng)目公司還是綜合性房地產(chǎn)公司。     試想一下，即便發(fā)展商的承諾是真實(shí)有效的，如果發(fā)展商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)完成之后注銷(xiāo)或者歇業(yè)了，對(duì)消費(fèi)者的這些承諾該如何兌現(xiàn)？如果購(gòu)房人愿意接受發(fā)展商的方案，且確實(shí)需要購(gòu)房，不妨對(duì)發(fā)展商進(jìn)行必要的調(diào)查，且要求發(fā)展商的母公司提供連帶責(zé)任保證。     廣告內(nèi)容需確認(rèn)     發(fā)展商通過(guò)各種廣告來(lái)宣傳其促銷(xiāo)策略，但雙方簽署的商品房預(yù)售/銷(xiāo)售合同中往往并沒(méi)有明確預(yù)定“廣告內(nèi)容為合同組成部分”。這一點(diǎn)往往是購(gòu)房人指責(zé)發(fā)展商不夠誠(chéng)信的話題。坦率地說(shuō)，中國(guó)現(xiàn)行的法律賦予廣告內(nèi)容的法律地位是要約邀請(qǐng)而不是要約。最高人民法院的司法解釋中，規(guī)定廣告中“具體”、“明確”的內(nèi)容可以認(rèn)定為合同的組成部分。而實(shí)際上，廣告內(nèi)容往往不具體或者不明確，因此在司法實(shí)踐中一般都認(rèn)定廣告不具有合同的法律效力。趙本山的一句小品詞很形象地說(shuō)明了廣告的性質(zhì)：不看廣告，看療效。如果購(gòu)房人非常相信廣告，可以要求在購(gòu)房合同中明確廣告中的具體內(nèi)容，比如“廣告為本合同的組成部分”等。     自住者可放心消費(fèi)     購(gòu)房和炒房對(duì)于房屋的要求是顯然不同的。自住者不僅僅看重房屋的市場(chǎng)價(jià)值，更關(guān)心小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理服務(wù)、配套設(shè)備設(shè)施、人文關(guān)懷等。而炒房者僅僅關(guān)注的是投資和回報(bào)的問(wèn)題。從發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史來(lái)看，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、人文狀況往往是決定小區(qū)物業(yè)價(jià)值的重要因素，地段倒不是最重要的因素。在美國(guó)，同一地段的不同小區(qū)，由于其物業(yè)管理公司的水平不同，人文環(huán)境不同，房?jī)r(jià)差異也較大。而在發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)基本上是一直平穩(wěn)的，很少出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。     上海作為國(guó)際大都市，其房市將逐步接近市場(chǎng)規(guī)律。因此，購(gòu)房人完全根據(jù)自身的需要，量力而行決定是否購(gòu)買(mǎi)合適的房屋。對(duì)于廣告當(dāng)中的不規(guī)范問(wèn)題，購(gòu)房人也完全有能力、有機(jī)會(huì)避免。 編輯：史建楊