針對(duì)開(kāi)發(fā)商囤房現(xiàn)象，5月29日，北京市建委等五部門(mén)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取預(yù)售許可證之日起3天內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)。隨后的7月10日，建設(shè)部等三部委發(fā)出通知要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)（銷(xiāo)）售條件的商品房項(xiàng)目，不得參加展銷(xiāo)活動(dòng)。雖然這記調(diào)控的“重拳”，并非直接是針對(duì)上海樓市，其影響也不容忽視。 

　　對(duì)部分樓盤(pán)影響可能比較大
 
　　對(duì)于建設(shè)部等三部委出臺(tái)的針對(duì)樓市銷(xiāo)售的“重拳”，許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為不會(huì)對(duì)上海樓市銷(xiāo)售產(chǎn)生多大的影響。中海發(fā)展(上海)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理助理沈琦認(rèn)為，“捂盤(pán)”、“惜售”多出現(xiàn)在樓市上升，如果樓盤(pán)銷(xiāo)售上不斷漲價(jià)，“捂盤(pán)”、“惜售”可能會(huì)對(duì)售價(jià)產(chǎn)生一些好處，現(xiàn)在上海樓市處于盤(pán)整期，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子還來(lái)不及，“捂盤(pán)”、“惜售”不可能發(fā)生。寬景99銷(xiāo)售經(jīng)理畢彤宇基本同意上述觀點(diǎn)。他分析說(shuō)，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售證都是根據(jù)事先的銷(xiāo)售排期定的，基本上在自己的可控范圍內(nèi)。如果有影響就是那些在新政實(shí)行之前已經(jīng)拿到大面積房屋預(yù)售證的樓盤(pán)，如果按規(guī)定及時(shí)開(kāi)盤(pán)大量推出房源由于當(dāng)時(shí)的形勢(shì)不是很好，可能銷(xiāo)售率不高，對(duì)樓盤(pán)的后期銷(xiāo)售不利。
 
　　營(yíng)銷(xiāo)方式和手段將面臨變化

　　由于三部委的規(guī)定才實(shí)施，其具體效果還有待時(shí)間證明，開(kāi)發(fā)商也認(rèn)為對(duì)銷(xiāo)售不會(huì)產(chǎn)生多大的影響。但是由于未取得預(yù)售證前不能做廣告，不能參加展會(huì)，拿到證后十天內(nèi)又必須開(kāi)盤(pán)，這就使以往開(kāi)盤(pán)前大量積累客戶的“蓄水”期大大縮短。如何在短期內(nèi)積累到足夠多的客戶就成為擺在開(kāi)發(fā)商面前一道難題。臺(tái)灣地產(chǎn)專(zhuān)家、《境外人士買(mǎi)樓專(zhuān)刊》總主筆蔡為民認(rèn)為，此規(guī)定將對(duì)那些需要跨區(qū)域吸引客戶的樓盤(pán)產(chǎn)生非常大的影響。他解釋說(shuō)，住在靜安的市民到普陀甚至更遠(yuǎn)的地方去買(mǎi)房子，平時(shí)也不知道那兒是否有新房源在售，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商也只有十天的“蓄水期”，這個(gè)市民很有可能就錯(cuò)過(guò)了這次買(mǎi)房。因此，他推斷，今后開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段和“蓄水”的方式會(huì)一些改變，雖然沒(méi)拿取預(yù)售證前不能做廣告，不能參加展會(huì)等，但是開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)一些針對(duì)“潛在客戶”的特定活動(dòng)來(lái)積累一定客戶。 2%7EB-
 
　　購(gòu)房者能看到更真實(shí)的行情
 
　　以往開(kāi)發(fā)商一般都是等積累到相當(dāng)多的客戶后再集中開(kāi)盤(pán)，以此制造人氣和熱銷(xiāo)現(xiàn)象，這也給那些真正想買(mǎi)房的消費(fèi)者在現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生了一定的心理壓力，生怕房子不夠賣(mài)。開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)這種旺銷(xiāo)一步步調(diào)高房?jī)r(jià)。 
 
　　針對(duì)這種現(xiàn)象，蔡為民認(rèn)為，這種情況以后應(yīng)該不可能出現(xiàn)了。原因是由于前期“蓄水”時(shí)間短，客戶積累少，真正到現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房的市民將面臨更加真實(shí)的市場(chǎng)行情，但房?jī)r(jià)未必就會(huì)因此下降。開(kāi)發(fā)商要想再“捂盤(pán)”、“惜售”,操作的難度和成本勢(shì)必增大。
　　促使開(kāi)發(fā)商更加關(guān)心產(chǎn)品 
 
　　既然拿到十日內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)，傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)手段又受到制約，“捂盤(pán)”、“惜售”的難度和成本增長(zhǎng)，但是手中的大量房子還是要賣(mài)的，這怎么辦？上海恒地倉(cāng)投資有限公司副總經(jīng)理林仲民分析認(rèn)為，這條政策將會(huì)促使開(kāi)發(fā)商從關(guān)注營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)回歸到關(guān)心自己的產(chǎn)品上來(lái)，如果開(kāi)發(fā)商能從前期著手，就開(kāi)始研發(fā)產(chǎn)品，真正做出滿足需求的產(chǎn)品，市場(chǎng)銷(xiāo)售還是會(huì)取得好的業(yè)績(jī)的。他為此講了自己剛剛經(jīng)歷的銷(xiāo)售事例。 
 
　　他們公司開(kāi)發(fā)的上海青年城正在銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)七天就銷(xiāo)售120套，現(xiàn)在每天前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房的人接待人員都忙不過(guò)來(lái)，客戶坐看房車(chē)還要事先預(yù)約。從拿到預(yù)售證到開(kāi)盤(pán)也不到十天時(shí)間，正好是在三部委新政剛實(shí)施期間。樓盤(pán)之所以取得如此好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，就是前期做大量產(chǎn)品研發(fā)工作，抓住了青年這個(gè)特定的購(gòu)房人群。 

　　采訪手記 :
 
　　“捂盤(pán)”、“惜售”是否就此終結(jié)  

　　其實(shí)早在2004年1月1日，杭州就要求樓盤(pán)拿到預(yù)售許可證后先在網(wǎng)上公示三天，三天后不得以各種理由囤積房源或者變相拒售。此后其它城市“捂盤(pán)”、“惜售”一再發(fā)生，才導(dǎo)致建設(shè)部等三部委出臺(tái)調(diào)控政策，