針對開發(fā)商囤房現(xiàn)象，5月29日，北京市建委等五部門規(guī)定，開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取預(yù)售許可證之日起3天內(nèi)必須開盤。隨后的7月10日，建設(shè)部等三部委發(fā)出通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。有嚴重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)（銷）售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。雖然這記調(diào)控的“重拳”，并非直接是針對上海樓市，其影響也不容忽視。 

　　對部分樓盤影響可能比較大
 
　　對于建設(shè)部等三部委出臺的針對樓市銷售的“重拳”，許多開發(fā)商認為不會對上海樓市銷售產(chǎn)生多大的影響。中海發(fā)展(上海)有限公司營銷策劃部經(jīng)理助理沈琦認為，“捂盤”、“惜售”多出現(xiàn)在樓市上升，如果樓盤銷售上不斷漲價，“捂盤”、“惜售”可能會對售價產(chǎn)生一些好處，現(xiàn)在上海樓市處于盤整期，開發(fā)商賣房子還來不及，“捂盤”、“惜售”不可能發(fā)生。寬景99銷售經(jīng)理畢彤宇基本同意上述觀點。他分析說，開發(fā)商申請預(yù)售證都是根據(jù)事先的銷售排期定的，基本上在自己的可控范圍內(nèi)。如果有影響就是那些在新政實行之前已經(jīng)拿到大面積房屋預(yù)售證的樓盤，如果按規(guī)定及時開盤大量推出房源由于當(dāng)時的形勢不是很好，可能銷售率不高，對樓盤的后期銷售不利。
 
　　營銷方式和手段將面臨變化

　　由于三部委的規(guī)定才實施，其具體效果還有待時間證明，開發(fā)商也認為對銷售不會產(chǎn)生多大的影響。但是由于未取得預(yù)售證前不能做廣告，不能參加展會，拿到證后十天內(nèi)又必須開盤，這就使以往開盤前大量積累客戶的“蓄水”期大大縮短。如何在短期內(nèi)積累到足夠多的客戶就成為擺在開發(fā)商面前一道難題。臺灣地產(chǎn)專家、《境外人士買樓?？房傊鞴P蔡為民認為，此規(guī)定將對那些需要跨區(qū)域吸引客戶的樓盤產(chǎn)生非常大的影響。他解釋說，住在靜安的市民到普陀甚至更遠的地方去買房子，平時也不知道那兒是否有新房源在售，現(xiàn)在開發(fā)商也只有十天的“蓄水期”，這個市民很有可能就錯過了這次買房。因此，他推斷，今后開發(fā)商的營銷手段和“蓄水”的方式會一些改變，雖然沒拿取預(yù)售證前不能做廣告，不能參加展會等，但是開發(fā)商可以通過一些針對“潛在客戶”的特定活動來積累一定客戶。 2%7EB-
 
　　購房者能看到更真實的行情
 
　　以往開發(fā)商一般都是等積累到相當(dāng)多的客戶后再集中開盤，以此制造人氣和熱銷現(xiàn)象，這也給那些真正想買房的消費者在現(xiàn)場產(chǎn)生了一定的心理壓力，生怕房子不夠賣。開發(fā)商也可以通過這種旺銷一步步調(diào)高房價。 
 
　　針對這種現(xiàn)象，蔡為民認為，這種情況以后應(yīng)該不可能出現(xiàn)了。原因是由于前期“蓄水”時間短，客戶積累少，真正到現(xiàn)場購房的市民將面臨更加真實的市場行情，但房價未必就會因此下降。開發(fā)商要想再“捂盤”、“惜售”,操作的難度和成本勢必增大。
　　促使開發(fā)商更加關(guān)心產(chǎn)品 
 
　　既然拿到十日內(nèi)必須開盤，傳統(tǒng)的營銷手段又受到制約，“捂盤”、“惜售”的難度和成本增長，但是手中的大量房子還是要賣的，這怎么辦？上海恒地倉投資有限公司副總經(jīng)理林仲民分析認為，這條政策將會促使開發(fā)商從關(guān)注營銷造勢回歸到關(guān)心自己的產(chǎn)品上來，如果開發(fā)商能從前期著手，就開始研發(fā)產(chǎn)品，真正做出滿足需求的產(chǎn)品，市場銷售還是會取得好的業(yè)績的。他為此講了自己剛剛經(jīng)歷的銷售事例。 
 
　　他們公司開發(fā)的上海青年城正在銷售，開盤七天就銷售120套，現(xiàn)在每天前來現(xiàn)場看房的人接待人員都忙不過來，客戶坐看房車還要事先預(yù)約。從拿到預(yù)售證到開盤也不到十天時間，正好是在三部委新政剛實施期間。樓盤之所以取得如此好的銷售業(yè)績，就是前期做大量產(chǎn)品研發(fā)工作，抓住了青年這個特定的購房人群。 

　　采訪手記 :
 
　　“捂盤”、“惜售”是否就此終結(jié)  

　　其實早在2004年1月1日，杭州就要求樓盤拿到預(yù)售許可證后先在網(wǎng)上公示三天，三天后不得以各種理由囤積房源或者變相拒售。此后其它城市“捂盤”、“惜售”一再發(fā)生，才導(dǎo)致建設(shè)部等三部委出臺調(diào)控政策，